על ביטול דמי שכירות לנכס מסחרי בשל משבר וירוס הקורונה
מאת עורך הדין אייל שטייניץ (LL.M), מרץ 2020
המצב שפוקד את ישראל נוכח וירוס "הקורונה" מעלה מספר סוגיות מסחריות מדיסציפלינות משפט שונות. מבין עיקרי הסוגיות עומדת שאלת המשך תשלום דמי שכירות לנכס מסחרי שעה שהשימוש בו נאסר, או הוגבל משמעותית.
בכתיבה התמציתית מטה ננסה לתאר נקודות משפטיות העומדות לשוכרים להתמודדות עם מצב דברים זה, בתקווה כי המידע יסייע למי שמצוי בנסיבות קשות שכאלו.
מאחר וכל מקרה הוא לגופו, אין לעשות שימוש באמור ו/או לראות בו משום ייעוץ משפטי, ומוצע לכל אדם לשכור איש מקצוע למיצוי ובדיקת זכויותיו.
מעט על דיני החוזים
חובת תשלום דמי שכירות בגין שימוש בנכס מסחרי קמה לאור חיוב חוזי שעוגן בחוזה בין צדדים. הדין בישראל מאפשר לטעון לסיכול החוזה וכפועל יוצא לפטור את השוכר מתשלום השכירות בטענה כי אירוע חיצוני סיכל את השימוש במושכר. על מנת לעמוד בהוראות "דיני הסיכול", על הטוען להוכיח כי אירוע נסיבתי, בלתי צפוי ובלתי ניתן למניעה מצדו של הטוען מסכל את קיום החוזה.
על הטוען חלה החובה להוכיח כי קיום החוזה בנסיבות הנטענות הוא בלתי אפשרי ומכאן הוא פטור מתשלום השכירות עד יתאפשר לו השימוש. כך הטוען לקיום סיכול חייב להוכיח כי הנסיבות הנטענות מקיימות פער יסודי בהסכמות החוזיות, וכי האירוע המסכל יהיה קיצוני ומרחיק לכת, דברים קשים להוכחה ומחייבים איש מקצוע לתמוך הטענות.
לשוכר התמים יכולה לעמוד טענה לקיומם של מצגים שהוצגו, ושאינם מתקיימים נוכח השינוי הנסיבתי שתואר לעיל ומכאן זכאי הוא לפיצוי. כך רק למען ההמחשה, אם אדם שוכר חנות במחיר של 100 שקלים למטר נוכח מצגים מצד המשכיר לפיהם התנועה לאזור החנות היא בת 10,000 אנשים ליום, הרי שהסכמת השוכר לשלם שכירות בגובה מסוים היא פועל יוצא של הסתמכותו על מצג זה. מחיר שכירות לנכס עם מצג ל – 10,000 אנשים, איננו שווה ערך לנכס אליו לא מגיעים אנשים כלל, או מספר מצומצם של אנשים, כמו שנכס אליו נחסמה הגישה איננו שווה את אותו השווי קודם לחסימת הגישה אליו.
בנסיבות מסוימות אף עשויה לעמוד לשוכר זכות לדחות תשלום דמי השכירות, אך אין באמור להביא לביטולן, אלא לדחייתן בלבד. על מנת למצות זכויות אלו, יש לבחון שילוב החיובים והזכויות שבין הצדדים לחוזה, דברים שמחייבים בדיקה מקצועית ויסודית.
מעט על דיני השכירות והשאילה
הדין הישראלי מסדיר בחקיקה ספציפית שאלות מתחום השכירות. הדינים הללו מאפשרים פטור מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.
בקצרת האומר נאמר כי הדין מאפשר לשוכר שלא לשלם את השכירות ככל ואיננו יכול להשתמש במושכר בשל נסיבות הקשורות במושכר. על מנת לעמוד בתנאים אלו, על הטוען להוכיח כי לא יכול היה לדעת ו/או לצפות את קיום הנסיבות המסכלות. השימוש בדינים אלו מחייב זהירות רבה שכן הטוען טענות אלו, מאפשר למשכיר לחסל את חוזה השכירות כולו.
השאלות המשפטיות
הינה למדנו כי הגם שעומדות לשוכר פלוני זכויות רבות מכוח הדין, הרי שהדבר נתון לנסיבות ספציפיות ולבחינה מקצועית ביישומן. הטענות האפשריות הנזכרות מעלה מחייבות דיון מעמיק בשאלות המשפטיות שבין זכויות המשכיר לקיום החוזה, לבין רצונו של השוכר להתנער מחובתו על פי החוזה ועוד.
בתוך האמור יצוין כי גם למשכיר זכויות לפנות בטענות כנגד המדינה בדבר סיכול, בין היתר לאור העובדה כי החלטת המדינה לסגור את העסקים השונים היא הגורם שפגעה בזכויות המושכר, דבר שהוביל את השוכרים למצות זכויותיהם ולא לשלם דמי השכירות למשכיר.
אחרון דבר
אנו לא מציעים לאלו המצויים במצב דברים זה לפנות עצמאית לבעל הנכס ממנו מושכר הנכס, מאחר ופנייה לא נכונה מקצועית ומשפטית עלולה לחבל בטענות ביום שאחרי. כל הטעמים לטענות שהובאו מעלה קשורים קשר הדוק בתנאי הסכם השכירות ויש לבחון הדברים מקצועית.
מוצע כי בהתקיים אירוע כאמור, יש לשכור ייעוץ רק מעורך דין מסחרי מקצועי לנושא.
על הכותב והפירמה
עוה"ד אייל שטייניץ, עומד בראש חברה לעריכת דין המתמחה בין היתר במתן ייעוץ משפטי ממוקד ועמוק בדינים השונים. עו"ד שטייניץ הוא בורר ומגשר מוסמך, העוסק במגוון דינים ותחומי משפט. עורך הדין שטייניץ מחזיק בתואר שני במשפט עסקי מסחרי מאוניברסיטת חיפה, תואר ראשון במשפטים ומנהל עסקים מאוניברסיטת רייכמן בהרצליה, והוא משמש גם כיו"ר, וסגן יו"ר ועדות שונות בלשכת עורכי הדין במחוז חיפה.
